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生産緑地の指定解除

 生産緑地2022年(平成34年)問題について

生産緑地法は、1992年(平成4年)に施行され、三大都市圏の市街化区域内で農業を営んでおられた当時の農家の方々は、以下の二者択一の選択を迫られたようです。

イ.  生産緑地の指定申請をして、農業を継続するのか。
 → 生産緑地の指定申請をすれば税金の優遇がありました。

ロ.  生産緑地の指定申請をせず、土地を自由に有効活用するのか。
 → 生産緑地の指定申請をしなければ、土地を自由に活用できるため税金の優遇がありません。

これらの地域の多くの農家の方々は、税金の優遇もあったことから、あるいは、時間的制約から後継者も含めた長期的な視点での農業経営についてご理解されないまま、1992年(平成4年)に生産緑地の指定申請をされた方も多いようです。

生産緑地の指定を受ければ、税金の優遇がある代わりに、その土地は原則、売却できませんし、誰かに貸すこともできません。もちろんアパートなども建てられません。担保として資金を借りることも困難でしょう。ただし、この指定を受けてから30年を経過した後は、一定の条件の下、行政に生産緑地の買取りの申し出を行って、指定を解除してもらうことができます。

この30年を経過した年が、2022年(平成34年)になり、税金の優遇がなくなれば、農業を継続し、農地として維持することが困難になることが予想されるため、「都市近郊の農地が一斉に宅地化されるのではないか?」と危惧されるのが、いわゆる生産緑地2022問題です。

この問題への対応として事前に以下の選択肢を検討する必要があるでしょう。

  1. 生産緑地の買取の申し出を行い、土地を売却する。(又は有効活用する。)
  2. 生産緑地の指定解除を行わず、営農を継続し、生産緑地としておく。
  3. 新たに制定された特定生産緑地の指定申請を行い、更に10年間営農する。

1. 生産緑地の買取の申し出を行い、土地を売却する。(又は有効活用する)

生産緑地を指定した農家の方々にとっては、従事者の死亡までか指定から30年間は土地を売ることも貸すこともできず、農業を継続しなければならないデメリットがありながらも、固定資産税が激安になり、相続税の納税も猶予されることから、多くのメリットがありました。

なお、生産緑地の指定が解除されると、その時期から固定資産税が宅地並みの課税となり税負担が激増します。

それ以上に注意しなければならないのは、突然、相続税の負担が生じる可能性があることです。過去に農地の相続税の納税猶予を受けている場合、過去の猶予分の相続税に利子税を加算して納付しなければなりません。

生産緑地の指定から30年経過したからと言って、自動的に過去の相続税の猶予が免除されるわけではありません。(実際に勘違いされている方もいらっしゃいました。)

過去に猶予されていた納税額は、登記事項証明書をご覧いただければ、莫大な金額になっていることもあります。①の方法を選択する場合、事前に納税対策等を検討する必要があるでしょう。

また、生産緑地法11条では、買取りの申し出があった場合、市町村長は時価で買い取らなければならない。と規定していますが、現状では買い取ってもらうことは困難なようですし、実際のところ土地が有効活用できるまでには相応の時間がかかります。現在の土地をどのように活用していくべきかについても専門家や不動産の市場に詳しい方に相談されることで、対策を練ることができるのではないかと思われます。

2. 生産緑地の指定解除を行わず、営農を継続し、生産緑地としておく。

生産緑地の指定解除を行わず、営農を継続することも選択肢のひとつでしょう。しかし、生産緑地の所有者等は、その生産緑地を農地として管理する義務があります。また、農地として相続税等の納税が猶予され続けるためには、後継者が終生にわたって農業を継続することを決断していただければなりません。

3. 新たに制定された特定生産緑地の指定申請を行い、更に10年間営農する。

都市緑地法等の一部改正で新たに特定生産緑地制度が制定されました。この指定申請を行う場合、税金の優遇措置は継続しますが、更に10年間自ら営農しなければなりません。

2022年までは、まだ時間がありますが、早め早めの対策を考えることにより、今後の相続についてご家族で考える時期でもあるかもしれません。また、今後、法律の改正や税制の改正も充分予想されます。タイムリーな情報を得ることと、事前にどれくらいの納税が必要となるかもしれないのか?生産緑地を解除して土地の有効活用を検討すべきなのか?生産緑地を継続すべきなのか?については、決して簡単には解決できる問題ではなく、さまざまな検討事項を綿密に調査しないと解決できない問題です。事前にご相談いただくことにより、円満相続の準備とその後の不安を取り除くことができれば・・と思います。

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